你的位置:首页 > 典型案例
典型案例   
    联系我们

    二手房买卖合同中中介的角色责任

    2018/6/21 11:12:47      点击:

    案情简介:

    2007130日,甲与乙签订《二手房买卖合同》,约定:甲购买乙位于广州市番禺区钟村镇某某新村18D321F的房产(以下简称涉案物业)。同日,甲与乙以及丙(经纪方)就涉案物业签订《二手房买卖合同》(以下称三方合同),该物业建筑面积689平方米,附带家私电器,总楼价298000元。合同第17条约定:买方申请商业贷款,若非由于买方信用度、贷款资质问题而导致买方不能享受下浮15%贷款利率的,则买方有权选择取消交易,买方不负违约责任,卖方退还所收定金给买方。第18条约定:中介费5000元,由买方承担。除此之外无任何条款涉及中介方丙。三方合同附件约定2007130日甲支付5000元作为部分定金,200723日前支付5000元作为定金余款。三方合同签订当日,甲向乙方支付了5000元定金。向丙方支付5000元中介费。之后,甲了解到涉案物业实际面积仅为50平方米,乙在订立合同前未如实告知为由不再购买该物业。

    甲认为乙与丙故意隐瞒房屋实际面积,导致本次交易未能完成。故将乙、丙作为被申请人,提起仲裁,仲裁请求为:1、解除涉案《二手房买卖合同》,赔偿甲违约金2万元;2、返还中介费5000元;3、被申请人承担本案仲裁费用。

    争议焦点:

    此案中,中介可否被列为被申请人?是否应承担责任?

    讨论分析:

    此案中,虽然合同是三方签订的,但因合同中未涉及中介方的权利义务,故无法将中介列为被申请人,可作为证人出庭参与审理。

    在《二手房买卖合同》中经常会有中介方的参与,其中产生的纠纷也不计其数。正规情况下,中介会签订《二手房委托代理合同》或《二手房居间合同》,此类合同中,会对中介的权利义务做出详细的规定,责任分配清晰,但在实际生活中,由于中介公司内部管理混乱,人员素质良莠不齐,法律意识淡化薄弱,因收费不规范,合同签订草率、条款表述欠严谨,引发争议的情况时有发生。

    涉房屋类居间合同纠纷多发的原因除缘于部分二手房交易的当事人违背诚实信用原则外,部分原因还在于中介机构居间服务中的违法、违规和失职行为:首先,疏于核查客户关键信息及重要材料造成合同履行隐患引发的纠纷在实践中占据了较大比例。如对客户出示的身份证明、房屋权属证明未核验真伪;对房屋有无抵押、出租及私搭乱建等情形,委托人是否有权出售房屋等情况未审核查明等。 

    此类案件的争议焦点也较为集中。总体而言,中介机构作为被申请人的案件,争议焦点则多集中于中介机构服务是否存在瑕疵、对房屋买卖合同不能履行或事后解除的后果是否存在过错、应否退还中介费并赔偿相应损失等。此外,值得引起重视的是,在这类案件中,当事人对争议事实和过错归属的主观认识差异较大、认同度低,矛盾尖锐,调撤率很低。

    鉴于以上情况,为避免不必要的纠纷,特对房屋中介机构及买卖双方提出如下建议:

    对房屋中介机构进行如下提示:房屋中介机构作为专业的中介机构,并收取一定比例的佣金,其应当负有更高的注意义务。对于房屋权属状况、当事人的订约能力等与订约相关的事项,应当积极调查并据实报告。比如:房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。同时,中介机构应加强内部员工的专业培训,诚信经营,杜绝违法违规行为,如果房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

    对二手房买卖双方进行如下提示:(1)要选择合法的、信誉度高的中介公司;(2)应充分了解房屋买卖的相关事项,对于付款方式、贷款金额、贷款方式等等关键问题必须有清楚的认识,可以通过网络或者专业人士了解清楚,不能“什么事都交给中介”或者完全依赖中介;(3)签订居间合同时,要对合同内容逐条仔细阅读,有争议处需双方协商达成共识,完全明白方可签字盖章;(4)买方可坚持房产交易流程完成后再付清中介费,并在合同中写明,同时对交易中存在的风险,应当有充分的预见;(5)在与中介方洽谈时,要提高警惕性和注意力,并留存好相关证据。(文章来源:东营仲裁委员会网站)

    分享到: